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IMPLICACIONES DE LA CRISIS DEL COVID-19 EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA

Inmobiliario

Las medidas urgentes adoptadas por el Gobierno (RD 463/2020, de 14 de marzo, junto con RD 465/2020, de 17 de marzo y RD-L 8/2020, de 17 de marzo) afectan significativamente a los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso distinto de vivienda, ya que mientras se prolongue el actual estado de alarma los establecimientos comerciales, y aquéllos otros incluidos en la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos como de uso distinto de vivienda, deberán mantenerse cerrados por imperativo legal, salvo los que ejerzan las actividades permitidas.

Respecto a la repercusión de dicha declaración de cierre surgen numerosas dudas en cuanto a las consecuencias e implicaciones que se derivan de la presente situación para este tipo de contratos de arrendamiento de local de negocio.

Cabe pues preguntarse si la actual situación de cierre y caída o inexistencia de ingresos de los comercios y profesionales afectados puede provocar o no la suspensión de los contratos o el cese de la obligación del pago de la renta por causas sobrevenidas e, incluso, su resolución.

Nuestra normativa arrendaticia en fincas urbanas no contempla la posibilidad de suspensión de los contratos más que en determinados supuestos referidos a la realización de obras de conservación o acordadas por una autoridad competente que hagan la vivienda inhabitable o, en el caso de los locales, inservible a su fin mientras duren las obras, por lo que no es posible por esa vía la suspensión de los contratos o exoneración del pago de la renta en la actual situación.

Sin embargo, existe en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 1255CC) el principio de libertad de pactos entre las partes en los contratos privados, con los límites de la ley, la moral y el orden público. Por lo tanto, en primer lugar, deberemos de identificar y examinar, en cada supuesto, de forma exhaustiva, los pactos individuales y cláusulas que prevean este tipo de supuestos excepcionales, y que puedan tener como consecuencia la suspensión o resolución de la relación contractual, así como otros remedios menos definitivos, debido a la imposibilidad por una de las partes del contrato, de hacer frente a las obligaciones pactadas con anterioridad a las circunstancias presentes.

Habrá que tener en cuenta, por ejemplo, la duración pactada en los contratos y detectar posibles acuerdos que se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas, así como las facultades de desistimiento y otro tipo de mecanismos de ajuste o de asunción de riesgo.

En este sentido, si bien es cierto que los contratos suelen contener estipulaciones que impliquen la paralización de los efectos jurídicos y económicos de las relaciones entre las partes, resulta improbable que el contrato de arrendamiento regule el supuesto específico de una emergencia sanitaria similar a la actual.

Por ello, el siguiente paso será el de considerar la aplicación de la fuerza mayor en la relación arrendaticia en vista de los efectos de la pandemia. El artículo 1105 CC establece que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Sin embargo, la fuerza mayor exonera de responsabilidad por incumplimiento de la obligación del deudor, sólo en el caso de las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer. Tal y como ha sido establecido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la excepción de fuerza mayor no opera en las obligaciones de entrega de cosa genérica (como es el dinero), ya que la cosa genérica se puede sustituir por otra de igual género. Aunque cabría admitirse la imposibilidad temporal o el retraso en el pago, no se contempla la imposibilidad total y definitiva de hacer frente a las deudas pecuniarias. Como consecuencia, el arrendatario no queda liberado de sus obligaciones pecuniarias, aunque se den circunstancias imprevisibles e inevitables, como la pandemia del COVID-19 y de las medidas públicas para combatirla.

No obstante lo anterior, tanto nuestra jurisprudencia como doctrina cuentan con mecanismos que pudieran dar respuesta y solución a la situación creada. En este sentido, la llamada cláusula rebus sic stantibus posibilita la suspensión, modificación o resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes y la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento.

Dicha cláusula exige la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º. Alteración sobrevenida de las circunstancias de cumplimiento: Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

2º. Onerosidad excesiva para una de las partes como consecuencia de dicha alteración: Desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.

3º. Imprevisibilidad del acontecimiento y de la duración del mismo: Que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles, y que no es meramente transitorio sino que existen expectativas razonables de duración.

4º. Que carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1987 y 6 de junio de 1959).

De la misma manera, tras la crisis económica iniciada en 2008, es exponente entre otras la STS de 30 de junio de 2014, rec. 2250/2012 al decir:

“… su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, y considerando que se produce tal hecho cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato) …”.

Dichas circunstancias, modificadoras de la base del negocio como finalidad económica primordial del contrato, son plenamente trasladables a la manera en que la crisis del COVID-19 está afectando a los arrendamientos de local de negocio, por ello su invocación resulta apropiada para intentar mediante la aplicación de esta doctrina modificar o resolver ciertos contratos.

En este sentido, cabe destacar que los tribunales, con ánimo de mantener el normal funcionamiento del tráfico mercantil, suelen optar en estos casos por la modificación del contrato, ante el desequilibrio de las contraprestaciones de las partes, y no por su suspensión o terminación.

Con todo, aquellos inmuebles obligados al cierre temporal por el RD 463/2020, de 14 de marzo, caben ser considerados los beneficiarios más directos de la aplicación de esta doctrina, por haber experimentado de modo más directo las consecuencias de la declaración del estado de alarma en el país. Sin embargo, los arrendamientos en los que el establecimiento no está obligado al cierre, requerirán de argumentos adicionales para demostrar la concurrencia de los requisitos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y que como consecuencia se ha producido una modificación sustancial de las condiciones en las que se suscribió el contrato. Sería éste el caso de los numerosos negocios que pueden mantenerse abiertos y en pleno funcionamiento, y que sin embargo han sido afectados con dureza por la situación actual, hasta el punto de comprometer el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias. Para este segundo supuesto, la aplicación por los tribunales de la doctrina mencionada se antoja más restrictiva, y por tanto la actividad probatoria será fundamental.

En este contexto, sería aconsejable alcanzar acuerdos temporales entre arrendadores y arrendatarios para intentar atenuar la carga que supone la situación actual atendiendo a principios de equidad y proporcionalidad.

En este sentido, y para evitar perjuicios posteriores es necesario que dichos acuerdos se documenten siempre por escrito al máximo detalle, dado que las condonaciones totales o parciales de forma unilateral por parte del arrendador y sin reflejo documental sino están debidamente redactado no van a impedir el cumplimiento de las obligaciones fiscales en los mismos términos que antes de la modificación.

 

La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.